又有文章狂黑泰国!咱们一起来给这个作者上上课

近日,在某平台上一个叫猫米***的笔者发表了一篇名为《泰国公寓的永久产权暗藏法律风险,别被开发商忽悠了》的文章,一度引起热议。许多在泰华人、来泰投资者、甚至泰国房地产商纷纷向小编反映,认为该篇文章有欠公允,希望小编能揭开文章中向大众传递的错误讯息并能够向平台举报该文章,以免大众对泰国社会环境和投资环境产生误解。

小编看了该篇文章,通篇带着一种先入为主的角度,用偏激的结论去总结泰国房产的相关规定。其实一直以来,这类从片面角度解读泰国的文章屡见不鲜,或丑化泰国国家形象、抨击泰国社会,或用一两个点断章取义歪曲泰国现象。这些文章的共同点在于,仿佛站在了一个非常客观的、打破常规的角度分析问题,向大众阐述所谓的“真相”,以博取读者的关注,但往往论据缺少详实的数据,用以偏概全、偷换概念的手法以得出误导结论,引导读者信以为真。

下面就来一起扒一扒这篇文章的“花拳绣腿”。

一、泰国房产不适合长线投资???

文章开篇就黑化了”泰国房产适合长线投资”及”永久产权”的两个真实优势。“为了让根本对公寓就不感兴趣的泰国人买公寓,开发商就必须降价最少30%,甚至50%出售给泰国人,以求达规定配额比。泰国人连公寓都不是很感兴趣,更何况是二手房?”

这纯属无稽之谈,首先来自泰国各大上市开发商:如综合排名第一的普夏、最老牌的Q House、低调奢华的SC ASSET,还有最受年轻人欢迎的Sansiri等数据均可表明,所出售的公寓,泰国人份额和外国人份额售价并无区别,并且所售出份额泰国人占比更多。有极少部分外国人买价比泰国人高,是因为泰国人都喜欢自己装修,买的是毛坯房或粗装修(只有天花板)的价格,而外国人都是精装修的交付标准,甚至还带家具家电。

举个例子,普夏的Chapter Riverside(湄南•星河湾)项目,仅用7天泰国人份额就售空并且超过60%。另外,普夏的另一个The Tree系列项目(如:The Tree RIO/The Tree Interchange)泰国人购买和入住份额更是达到将近90%。再比如正大集团的一些豪宅项目,外国人份额甚至不超过10%。事实说明好的项目在泰国都是靠抢的,虽然泰国法律规定公寓中51%以上是泰国人份额,但实际好的项目泰国人份额往往都远远超过51%。说出:“为了让根本对公寓就不感兴趣的泰国人买公寓,开发商就必须降价最少30%,甚至50%出售给泰国人,以求达规定配额比 ”这句话的笔者有真正了解过泰国市场吗?

再来看这句:“现在很多人都煞有介事的鼓吹泰国地产适合长线投资”。那么到底是”鼓吹”还是事实呢? 小编整理了泰国房地产信息研究中心发布的关于2015年一季度到2019年三季度公寓供给量及2020年一季度地价涨幅率数据,如下:

在2019年第二季度报告中显示,曼谷Q2一共推出的公寓量近9,632套,较第一季度上升7.58%。

过去几年中,曼谷公寓新盘的销售均价一直保持上涨趋势,平均增长为8%-10%每年。特别是2019年上半年,推出的约68.9%的单位位于公共交通线路(BTS和MRT)的沿线周边,是买家和投资者们重点选择的区域。2019年第三季度报告显示,曼谷Q3一共推出的公寓量近11059套,较第二季度上升了14.81%。

  根据泰国房地产信息研究中心发布的2019年第3季度曼谷及周边地区空地价格涨幅调研报告结果显示,Q3拿地价格比前一季度提高了8.3%,即Q3未开发土地价格指数256.5,比去年同期高出17%。首都轨道交通网络不断向外延伸是其中关键因素之一。

2020年第1季度土地价格指数报告中,得出开发前的土地价格指数为293.3点,与上一季度相比增加3%,与去年同一季度相比增加27.7%,价格上涨较大的区域大部分位于捷运线的延长线,或者是即将开放使用的捷运站沿线。曼谷及周边土地价格涨幅最大的TOP5线路依次为:

1. BTS绿色天轨线北段Mochit-sapanmai的延长线2020年第一季度上涨了61.3%,而且是连续4个季度上涨。

2. BTS粉红色天轨线,Khae Rai – Min Buri,目前该条轻轨线正在建设当中,沿线土地价格上涨了45.1%。

3. BTS浅红色天轨线,Taling Chan – Salaya,这是一条还未开工,计划在将来建造的轻轨线,即使这样,沿线土地价格也上涨了20%。

4. MRT蓝色地铁延长线,Bang Khae – Phutthamonthon Sai 4,目前也还未开始建造,沿线土地价格上涨了15.3%。

5. BTS绿色天轨线南段,Bering – Samut Prakan,目前已经完工并且开放使用,土地价格上涨了11.7%。

另外评价房产的投资价值,租金收益率是一个重要指标。年租金与房价的比率,反映了市场的真实需求。在“全球房产指南(Global Property Guide)”的数据统计中,曼谷、雅加达、马尼拉、金边等城市在亚洲各国首都租金收益率方面排名靠前。也就是说总体而言,东南亚地区的租金收益率都不低。但是菲律宾和印度尼西亚在历史上曾经发生过大规模的排华事件,可能会增加投资不稳定和不安全性; 柬埔寨发展水平也很不错,但国土相比泰国国土面积小,投资范围相对泰国来说更加有限。所以总体来说,如果要论投资稳定和收益回报,泰国综合来看还是最适合的。

结论:上述数据均可说明,曼谷的房地产市场正处在高速发展阶段。稳定而较高的投资及出租回报率、低额的税收政策、优质的物业维护等因素都是适合长期持有的理由。

二、泰国公寓的永久产权是专门针对中国人的无良话术???

这句话更是张口胡说。首先要给大家普及的是泰国是土地私有制国家。泰国公寓产权分为永久产权不动产租赁保有权。外国人不能直接购买独立地权的地产,包括别墅、土地,但可以购买泰国公寓拥有永久产权。所售项目符合公寓标准,外国人就可以购买永久产权配额,受到泰国法律的保护。泰国法律规定一个项目所售出外国人份额不超过49%,那么非泰籍投资者购买这49%之内的公寓就可获得合法的永久产权,自由买卖、出租管理、传子传孙

地契是证明房屋产权的极其重要的证明,无论是出租还是出售,都需要地契。在泰国地契就相当于国内所说的房产证。地契,普遍叫法都是Chanote,这是泰国公寓永久产权的唯一证明,授予持有本文件者对房屋土地的所有权利,可以对房屋拥有买卖、转让或抵押的处置权。因此,要着重查看公寓的产权属性,认准永久产权地契,确实就可以传子传孙!

 “简直是专门针对中国人的无良话术”,  这又是什么迷惑言语?中国人确实在近几年泰国房地产市场上的投资起到很大推动作用,其中以购买公寓和办公楼租赁为主。对买家来说,合理的价格是让他们对泰国房产感兴趣的重要因素这也和泰国的教育、医疗、食品安全、生活方式、生活成本、娱乐、投资回报等各方面相关,对泰国置业最感兴趣的国家绝对不仅只有中国。

根据 REIC 2019年第三季度数据统计可知:俄罗斯人在泰国购买房产共有623个单位,价值18.16亿泰铢。

法国人在泰国购买房产共有317个单位,价值12.42亿泰铢。英格兰人在泰国购买房产共有293个单位,价值11.85亿泰铢。日本人在泰国购买房产共有274个单位,价值11.39亿泰铢。美国人在泰国购买房产共有219个单位,价值9.25亿泰铢。德国人在泰国购买房产共有219个单位,价值8.71亿泰铢。新加坡人在泰国购买房产共有135个单位,价值7.58亿泰铢。澳大利亚人在泰国购买房产共有161个单位,价值7.16亿泰铢。
由此可见泰国房市的投资者来自全球各地,正是因为泰国房产的价格合理性、先进性和稳定性吸引了来自全球各地的投资者。所以说泰国房产针对中国人进行无良话术的说法,实在是太站不住脚了。
三、泰国法律已经将外国投资客的后路断了???文章在抛出这一结论前,搬出了《泰国共管公寓法》第19条:

之后解释到:

看到这里是不是被吓到了?这段小编看了不下十遍,也差点儿没把自己绕进去。这条法律法规确实存在,但图中第五类人指的是:外国人购买公寓的全部房款必须要以外汇形势汇入,也就是大家通常所说的FET,即外汇证明,也是过户时必须提供的关键材料之一,而非图中所写“必须要带钱来泰国消费,为泰国创汇”(这个概念偷换的真是巧妙呢)!所以任何人都有购买泰国房产资格,只需要以外汇形势购买,过户时提供全房款的FET,都符合第五类人的要求。

至于图中所说的“通过继承或赠予获得泰国公寓的外国人必须要成为五类人中的一类、否则继承一年内必须出售该单位”这一观点,事实上在继承时,只要有合法的法律继承文件,并且原始产权过户时符合至少五类中的一项,就可合法继承。而99%以上在泰购买公寓并合法在土地厅办理过户手续的投资人,都是符合第5项规则的。也就是说这间公寓在购买过户的时候,已经符合了境外资金购买的条件。继承人无需再提供任何境外汇款文件,即可依法直接拥有继承权。但如果投资人在过户的时候,用的是BOI等特殊资质(即第二、三、四类人)购买的公寓,那么其后代可能在继承之后,因为没有延续这个资质,而要在一年内售出这个资产。而第五项提供外汇证明这个,是不需特殊资质的、任何外籍人士都可以进行的合法购买行为,不存在是否有特殊资质的继承权。那么需要“一年内售出”更是无稽之谈、张冠李戴了。

看到这小编不得不再次质疑发表这类言论的笔者,是真的了解泰国?还是为黑而黑呢?如若真对泰国房产不了解的读者,很容易被这种偷换概念的说法误导。四、泰国二手房乏人问津???

针对这一观点,咱们直接用数据说话吧!请看SCB泰国汇商银行关于泰国二手房公寓的数据:

2019年二手房过户转让量年增率同比增长5%,其中公寓类年增率同比增长6%。

资料来源:EIC整理自AREA调查数据

过去三年间,曼谷都会区二手房市场持续增长,特别是二手公寓过户转让量从2016年的15%持续增长至2019年的27%。同时,曼谷整体二手公寓过户转让量在2019年达到30%的高值,暖武里和北榄府在2019年的二手公寓过户转让量从三年前的15%-17%增长至23%-24% 。而且,作为外国人份额的公寓既可以转让给外国人,也可以转让给泰国人。

泰国二手房乏人问津???这一说法也是让人无语。
现在 我们 是不是 好像 大概明白了些什么

实事求是地说,现在国人出国旅游、文化经济交流最多的还是泰国。泰国有着对中国人最为友好的态度,中泰一家亲更是在本次新冠疫情期间展现得淋漓尽致,泰国从政府到百姓都为中国加油,这种温馨的社会环境放眼全球实属难得!中泰友谊走到今天不容易,两国关系的长久稳定需要各方维护,但是因为国人到泰国投资越来越多,就导致部分群体和人士眼红,变着法儿地黑泰国。泰国头条新闻此前已经进行过多次辟谣,但无奈这类现象依旧时有发生,隔一段时间就会有人跳出来曝光一些错漏百出的所谓真相,个中目的大家自行体会吧。

其实就宜居来说,泰国实在是最适合中国人居住的国家之一了。生活节奏慢、地理环境棒这些老生常谈就不说了,咱们来说点其他的。

比如泰国在此次抗疫中展现了出色成绩。大家知道泰国医疗向来享有盛誉,《2019年全球卫生安全(GHS)指数》显示,泰国医疗在亚洲排名第一。根据约翰·霍普金斯大学的研究人员报告显示,已经将泰国列为全球最强大的医疗健康保障国家之一,泰国医疗在全球195个国家中排名世界第6。另外,泰国在新冠疫情“全球恢复指数”排名中获得第一。由此可见泰国的医疗已经获得世界认可。

交通方面,根据规划曼谷将陆续建设超过10条轨道交通线,现有的蓝色线、绿色线等多条线路也在延长。同时,随着中泰铁路建成通车,曼谷邦苏高铁总站也将成为东南亚重要的交通枢纽中心。

生活方面,每个BTS站旁都会伴有购物商场,这里不仅有本土潮牌、国际大牌,还有泰国民众喜欢特色市场、物美价廉的特色商品更是获得大家的喜爱。

教育方面,泰国的国际教育在东南亚国家中属于非常先进的,已经超东南亚甚至东亚的许多国家。目前来到泰国的低龄留学生越来越多,从幼儿园到高中。泰国有超过130所国际学校,大部分集中在曼谷。学校从低年级开始以全英文授课,部分学校也开设中文课程,符合条件的学生可顺利转签第三国,到英、美、澳、加、德等国继续深造。

衣食住行、医疗教育,泰国不得不说是最宜居的国家。就算买房子不为投资,就只是用来自住那也是值得的,相信只要来过泰国的朋友就都有同感。为了黑而黑,大可不必。而且歪曲泰国社会现状、恶意解读泰国政策法律,是触犯泰国法律的行为,请好自为之!

【编者按】“这是最好的时代,这是最坏的时代”——这的确是最好的时代,科技日新月异,信息的传递与采集之效率在飞速提高,很难想象二十年前老一辈还在靠平信、靠骑着自行车的邮差,寄托哀思,互述衷肠;父辈们靠阅读6毛一张的《参考消息》,洞悉天下事。直到智能手机的出现,打破了一切。这也是最坏的时代,信息上了高速路,谣言种种异军突起,在高速路上横冲直撞,好像从某个时间开始,谁都获得了可以“张口就来、提笔就喷”的权利,而更让人担忧的是,说错话好像是不用负责的,为了满足私欲,靠着谣言营造所谓公正的角色以牟利。任何一个行业,靠短期的蒙骗大众,是绝对没法长期做下去的,而作为投资者需要做的就是通过多角度的客观分析,了解事件的本质。
所以在这里小编呼吁媒体和自媒体人要有职业操守并做好功课,不要断章取义、哗众取宠、蒙蔽读者。最近几年有很多帖子为了打击泰国房地产市场而造谣污蔑泰国,尤其是其他国家的房地产相关类型媒体,添油加醋、断章取义,企图破坏国人来泰投资信心,把投资者的目光吸引到他们想引导的国家及市场去。证实容易证伪难,对于市场竞争来说这样是不道德的,而且也违反了泰国相关法律。希望大家在面对信息轰炸的时候,能多方求证、拥有自己的判断,擦亮眼睛以防受骗。

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